Zaostřeno na zástavní právo
Jelikož je zástavní právo k nemovitosti spojeno přímo bytostně s hypotečními úvěry, nemůžeme se o něm alespoň stručně nezmínit. Následující článek proto přinese alespoň základní informace týkající se zástavního práva.
Zástavní dlužník – především povinnosti
Zástavní dlužník většinou splývá s osobou dlužníka, který si vzal hypotéku. Najdou se však případy, kdy je zastavena nemovitost někoho jiného (například příbuzného), vždy však s jeho souhlasem. Povinností zástavního dlužníka je především zastavenou věc tzv. nezhoršovat (tedy nesnižovat její hodnotu) na úkor zástavního věřitele.
Zástavní věřitel – ten, jehož pohledávka je zajištěna
Zástavní věřitel může zastavenou věc užívat jen se souhlasem zástavního dlužníka. Jde však o případ, kdy je věc v detenci (úschově) zástavního věřitele, což v případě hypotečních úvěrů není situace obvyklá. Daleko zásadnější je tedy oprávnění věřitele zastavenou věc prodat ve veřejné dražbě i proti vůli zástavního dlužníka, tedy proti vůli samotného vlastníka. K tomu kroku však může přistoupit zástavní věřitel až za splnění určitých podmínek, tedy především až po nesplácení hypotéky ze strany dlužníka.
Vznik, změna a zánik zástavního práva k nemovitosti
Zastavuje-li se nemovitá věc, což je pro hypotéky typické, vzniká zástavní právo až vkladem této skutečnosti do katastru nemovitostí. Výmazem pak toto právo zaniká. Ke změně například v osobě zástavního věřitele (refinancování hypotéky u jiné banky) je opět nutná změna v katastru nemovitostí. Návrh na vklad týkající se vzniku, změny i zániku zástavního práva je zpoplatněn správní poplatkem ve výši 1 000 Kč.
Výhody a nevýhody zástavního práva
Jelikož díky zástavnímu právu k nemovitosti dlužníka nebo jiné osoby klesá rizikovost hypotečního úvěru, mohou banky svým klientům nabídnout zajímavější úrokové sazby i v případě úvěrů jdoucích do milionů korun. Zároveň mohou půjčit i klientům, jejichž bonita by to bez zajištění úvěru nemovitostí neumožňovala. Toliko výhody.
Na druhou stranu může majitel nemovitosti o svůj dům či byt velmi snadno přijít, přestane-li dlužník splácet. Banky sice zpravidla vyčkávají a několika upomínkami poskytují dlužníkovi čas na nápravu či alespoň na jednání, přestane-li ovšem dlužník s bankou komunikovat, brzy dojde k zesplatnění dluhu podle sankčních ustanovení smlouvy o hypotečním úvěru. Nemovitost dlužníka je pak v nucené dražbě prodána a z výtěžku financováno uspokojení pohledávky. Tato pohledávka je navíc navýšena o náklady související s výkonem zástavního práva. Pokud z výtěžku něco zbyde, připadne to dlužníkovi. Nutno si však uvědomit, že z prodeje nemovitosti se hradí nejen zapůjčená částka, ale také úrok. Vydražená cena se navíc jen málokdy přiblíží ceně tržní. Dlužník tak vždy výrazně tratí, a proto je ke splácení nutno přistupovat zodpovědně. Stejně zodpovědně je nutné volit i výši hypotéky a délku jejího splácení tak, aby splátky dlužníka svazovaly co nejméně.
Mnohé informace týkající se zástavního práva lze pak dohledat přímo v zákoně, konkrétně v §§ 1309 – 1394 z. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
